可以说，停车产业化的实质是通过市场经营主体与城市公共治理责任主体 相分离，来构建生态更为合理的停车产业体系。不过，停车产业化并不简单地等同于完全的市场逻辑，产业化的内涵更多在于政府的城市公共管理职能与市场机制运 作的相辅相成。在这个过程中，市场与政府应各司其职、各归其位。
事实上，在《指导意见》出台之前，包括重庆、济南、武汉等多座城市的 地方政府都曾先后发文，鼓励民营资本投建停车场。但在实际运行中，不少申报的项目最终半途而废，其原因是多方面的，包括场地资源受限、行政审批复杂、投入 回报周期较长等。鼓励社会资本“入场”是停车产业化的基本原则，但资本的逐利性决定社会资本能否“入场”，归根到底还要看是否能够盈利。
有调查显示，目前已有的一些民营停车场经营效果并不理想，非但不盈利，反而成为一笔亏本买卖。有投资商计算，以目前的形势来看，建立一个公共停车场，实现盈利甚至需要100年，这导致了地方停车场的市场化迟迟没有进展。
而在国外发达城市，停车场是城市基础设施中少有的盈利项目之一。美国 停车产业每年收益约260亿美元，日本经营2~3个泊位的收入就相当于一个公务员的收入水平。为什么在国内停车位紧缺的情况下，社会资本进入反而不盈利? 最重要的原因还在于相关配套法规不健全，导致停车场建设投入成本大、回报周期长。因此，在产业化过程中，政府应当明确自己的角色和任务，解决社会资本盈利 的痛点。
首先，需完善并细化相关政策，支持产业化发展。产权问题、审批流程 长、土地使用费高等是制约社会资本进入的主要因素，尤其是土地使用费成本是整个停车场建设和运营的主要成本。目前很多发达国家和地区在停车产业发展初期， 都出台了相应的土地优惠政策来吸引投资。因此，为推进停车产业化，建议政府在停车场产权、场地审批、土地使用费用、贷款、税费等方面，推出相关的优惠政 策。政府须明确停车用地作为基础设施用地来使用，出台土地出让优惠政策。
第二，加强相关法律法规建设和监管能力建设。目前很多城市停车场建设 缺少规划，加上涉及多个监管部门，导致停车资源分散且管理混乱，这也是难以吸引社会资本的一个原因。此外，由于监管不到位，很多消费者图方便，更愿意选择 路边停车，这种乱停车现象使很多既有公共停车场使用率甚至不足一半，停车场盈利难以保障，从而影响了社会资本投资建设公共停车场的热情。而国外一些发达城 市，对违章停车都规定了明确的处罚办法和高额罚金，路边随意停车比停在公共停车场要贵得多，而且监管到位。因此，要解决这些问题，必须出台与停车场地相关 的法律法规，协调停车场的规范建设和管理，同时提升监管能力，严格规范和约束城市乱停车现象。
第三，放开停车费价格管制。对于政府定价引起的资本回报不足问题，从 根本上来说还是要放开停车费的价格管制，使停车费能够体现不同区位的空间价值。如果停车位市场一直低价运行，在利润的驱使下，社会资本必然会迟疑不前。因 此，需要通过放开停车场收费，用竞争盘活停车位市场。当然，如何平衡停车费的价格，让其既能够使投资者盈利，又能够在消费者可接受范围之内，是一个需要好 好研究的问题，否则难免会顾此失彼。此外，在放开价格的过程中，政府需做好监管工作，防止价格体系混乱，损害消费者权益。
停车产业化是一个系统工程，要想高效利用城市空间资源，吸引更多社会资本进入，政府的统筹安排必不可少。当然，在这个过程中政府需要逐步让位于市场，逐步提升市场的议价能力，以实现停车资源建设的有效性和科学性，最终形成停车产业化。
